نکات مهم برای نوشتن مبایعه نامه

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق میکنند ،با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه‌ی پرداخت وجه معامله تعهداتی را قبول میکنند.

 در خصوص املاک طبق مقررات قانون ثبت ،افراد مکلفند نقل و انتقال املاک خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و سند رسمی دریافت کنند. باید به این نکته توجه شود که حتی در خصوص املاک که قانون‌گذار ،تنظیم سند رسمی را به موجب قوانین ثبت اجباری کرده است به محض انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک میشود چون در حقوق ایران اصل بر رضایی بودن عقود است ولی چون به موجب قوانین ثبت فقط کسی که نامش در دفتر ثبت اسناد به موجب تنظیم سند رسمی ثبت شده به عنوان مالک شناخته میشود اگر سند رسمی تنظیم نشود شخص خریدار در آینده برای اثبات مالکیت ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.زمانی که خریدار و فروشنده بر اساس حسن نیت و صداقت در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند و به تنظیم سند انتقال مبادرت میکنند مشکلی نیست ولی اغلب افراد در خصوص مرحله‌ی قبل از آن یعنی چگونگی نحوه‌ی تنظیم مبایعه نامه نگرانی دارند چرا که پبش از تنظیم سند رسمی معمولا افراد مبایعه نامه تنظیم می‌کنند و همیشه این دغدغه را دارند که چگونه مبایعه نامه را تنظیم کنند که کمترین خطر را متوجه خود کنند و ما در ادامه به نحوه‌ی تنظیم مبایعه نامه از جانب خریدار و فروشنده هر دو می‌پردازیم.

تنظیم مبایعه نامه

نکته اول موقعیت واقعی و نشانی محل استقرار ملک را با سند مالکیت و پایان کار آن مطابقت دهید ،چه بعنوان خریدار و یا مشاور املاک .

نکته دوم دقت کنید که مبایعه‌نامه بر اساس اصل سند مالکیت تنظیم شود و نه از روی کپی سند. 

نکته سوم به پلاک ثبتی ملک و نوع کاربری آن حتما توجه کنید تا مبادا مثلاً ملکی با موقعیت اداری را بجای کاربری اداری بخرید!

نکته چهارم اگر موضوع معامله مغازه و یا ملک تجاری است حتما قید شود و دقت شود که مالکیت ششدانگ عرصه و اعیان و کلیه حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه است یا خیر و این بستگی به توافق طرفین دارد چون گاهی از قبل سرقفلی به شخص ثالثی منتقل شده و فقط مالکیت مورد معامله قرار می گیرد. 

نکته پنجم اگر ملک دارای پارکینگ و انباری و سایر ملزومات و غیره است حتما باید در قرارداد قید شود و ضمن اینکه باید بررسی شود که آیا ملک موضوع قرارداد واقعاً دارای پارکینگ و انباری یا بالکن است یا خیر و صرفاً به اظهارات فروشنده اکتفا نشود. 

نکته ششم تحقیق کافی شود که ملک بواسطه موقعیت آن در طرح‌های شهرداری و یا پل سازی و راه سازی و غیره نباشد.

نکته هفتم اگر ساختمانی دارای چند طبقه و در هر طبقه چند واحد احداث شده حتماً موقعیت دقیق آپارتمان و بر اساس کد‌پستی واقعی آن در قرارداد ذکر شود و جهت جغرافیایی سایر موارد قید شود. متاسفانه برخی به شماره واحد که از سوی فروشنده اظهار می‌شود اکتفا می‌کنند در حالی که ملاک شماره‌گذاری واحدها عملاً محل اختلاف بین شهرداری و ثبت و سازندگان است و برخی افراد سودجو از ناآگاهی خریداران سواستفاده کرده و یک واحد را به چند نفر می‌فروشند. 

نکته هشتم حتما توصیه می‌شود که صفحات پایانی در دفترچه‌های مالکیت قدیمی و پشت اسناد تک برگی جدید مو به مو خوانده شود تا مبادا ملک در بازداشت مراجع قضایی و یا در رهن بانک و غیره نباشد. چون برخی به واسطه عدم توجه به همین قضایا دچار مشکلات حقوقی شده و مشکلات زیادی برایشان بوجود آمده است. 

نکته نهم ساختمانی که فضای همکف آن از پارکینگ تبدیل به مسکونی شده محل توجه زیاد باید قرار بگیرد چون معمولاً بدون اجازه شهرداری به مسکونی تبدیل می‌شوند و خریداری که حتی واحدهای طبقات بالا را خریداری می‌کند با مشکلات شهرداری و ثبتی بابت تخلفات ساختمانی صورت گرفته توسط مالکین قبلی مواجه می‌شوند و تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان خریداری شده با مانع جدی روبرو می گردد. 

نکته دهم در اخر هم نگاه کنید که اگر ملک مشاعی است حتماً باید همه مالکین ذیل مبایعه‌نامه را امضا و اثر انگشت نمایند و قبلاً هم باید اگر ملک ورثه‌ای است گواهی حصر وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث هم ملاحظه شود.

در صورتی که در مورد نوشتن مبایعه نامه نظری دارید در زیر آن را عنوان کنید تا دیگران از آن استفاده کننده و بلکه گره گشا باشد . با تشکر